Immobilier : Un pays en chantier, une confiance à rebâtir

Par Sanae El Amrani

Réformes fiscales, aides à l’achat, plans d’urbanisme, digitalisation foncière… le Maroc active tous les leviers pour relancer son secteur immobilier. Mais sur le terrain, la machine reste grippée. Entre flambée des prix, offres inadaptées, tensions foncières et défiance des MRE, un constat s’impose : l’immobilier se transforme, mais la confiance, elle, vacille.

 

Depuis plus d’un an, le Maroc s’est engagé dans une vaste refondation immobilière. Aides directes à l’achat, exonérations ciblées, mise à jour de la fiscalité locale, accélération des plans d’aménagement, incitations à la production dans les villes moyennes… La dynamique est indéniable. Et à l’approche du Mondial 2030, les grands chantiers se multiplient. Le foncier est repositionné comme un levier stratégique. L’investissement immobilier est réaffirmé comme moteur de croissance. Et la propriété reste, dans les discours, un droit à sécuriser pour tous.

Mais en coulisses, les alertes s’accumulent. L’offre recule alors que la demande ne cesse d’augmenter. Les prix s’envolent dans les métropoles. Le logement social peine à renaître. Et du côté des Marocains du monde, de plus en plus nombreux sont ceux qui renoncent à investir, faute de garanties, de transparence ou d’accompagnement fiable. Le contraste est saisissant entre la volonté politique affichée et les réalités du terrain.

Dans ce dossier exclusif, La Vérité interroge la cohérence de cette refondation. Quels sont les effets réels des réformes engagées ? Pourquoi les classes moyennes et les MRE continuent-elles de se sentir exclues du système ? Et comment reconstruire la confiance dans un marché où même les fondations réglementaires restent mouvantes ?

L’urgence immobilière : Un marché en décalage avec les besoins

Le Maroc vit aujourd’hui une forme de paradoxe urbain. Alors que jamais autant de familles n’ont exprimé le besoin de se loger dignement, l’écart ne cesse de se creuser entre les attentes des ménages et la réalité du marché immobilier. Depuis une décennie, la pression s’intensifie : entre 2015 et 2025, le besoin national en logements est passé de 1,6 à plus de 2,3 millions d’unités. Une hausse de près de 50 %, qui confirme que la question du logement reste l’un des grands chantiers sociaux du pays.

Dans les grandes métropoles comme Casablanca, Rabat, Tanger ou encore Marrakech, les moteurs de cette demande sont multiples. Croissance démographique soutenue, urbanisation rapide, multiplication des ménages à effectif réduit, aspirations croissantes à la propriété chez les jeunes actifs : les dynamiques sociales évoluent plus vite que la capacité du secteur à répondre.

Trop peu, trop cher, trop loin

Sur le terrain, l’offre s’amenuise. À Rabat, le nombre d’appartements disponibles a chuté de 22 % en une seule année. À Casablanca, la baisse est estimée à 16 %, et à Marrakech, elle frôle les 10 %. En parallèle, les prix poursuivent leur ascension. Le mètre carré dépasse aujourd’hui les 18 000 dirhams à Rabat et frôle les 16 000 à Casablanca, tandis que la moyenne nationale se stabilise autour de 12 340 dirhams. Pour les classes moyennes, l’accès à la propriété devient de plus en plus difficile, sinon impossible.

Mais ce n’est pas uniquement une question de quantité. Ce qui frappe aujourd’hui, c’est l’inadéquation croissante entre les logements proposés et les attentes réelles des ménages. Les produits disponibles sont souvent hors budget, mal localisés ou inadaptés aux nouvelles réalités familiales. Trop grands, trop chers ou tout simplement trop éloignés des bassins d’emploi et des services essentiels.

L’effet rebond des périphéries

Faute de pouvoir s’installer dans les centres urbains, de nombreux ménages se replient sur les périphéries. Ce mouvement d’éloignement est devenu une constante. Des quartiers entiers émergent dans les zones excentrées, souvent sans transport fiable, ni écoles de proximité, ni infrastructures publiques dignes de ce nom. On assiste à une urbanisation qui s’étale, mais qui ne se structure pas.

Cette dynamique crée une tension sociale et territoriale. Les temps de trajet s’allongent, la qualité de vie se détériore et le sentiment de déclassement s’installe. Ce repli géographique ne fait qu’accentuer le fossé entre les zones bien connectées et les nouvelles marges urbaines.

Une abondance invisible

Le paradoxe est d’autant plus choquant que dans le même temps, le Maroc compte aujourd’hui plus de 1,1 million de logements vacants, selon les dernières données disponibles. Cela représente environ 16 % du parc immobilier national, dont une large majorité en milieu urbain. Si certains biens sont inoccupés parce qu’ils sont en attente de vente ou de location, beaucoup restent volontairement fermés. Derrière cette réalité, on retrouve la peur des loyers impayés, l’absence de garanties juridiques, ou encore le risque de réévaluation fiscale.

Ce phénomène de sous-utilisation du parc existant révèle une autre défaillance du marché. Ce n’est pas seulement un déficit de production, c’est aussi une mauvaise circulation du logement disponible. Une crise de l’usage autant qu’une crise de l’accès.

Repenser la chaîne immobilière

Ce déséquilibre croissant entre l’offre et la demande n’est plus un simple symptôme conjoncturel. Il traduit l’épuisement d’un modèle. Produire des logements ne suffit plus. Il faut les concevoir en lien avec les évolutions sociales, faciliter leur accessibilité, et reconnecter la logique immobilière avec les réalités de terrain. Les mécanismes de soutien public, les modèles économiques des promoteurs et la stratégie foncière des collectivités doivent être réévalués.

L’urgence est là. Si l’on veut éviter que le logement ne devienne un facteur de rupture sociale et territoriale, il faudra engager une réponse systémique, planifiée et durable. À défaut, les tensions observées aujourd’hui risquent de se transformer en fractures structurelles demain.

Aide directe au logement : Un levier qui peine à corriger les déséquilibres

Lorsque le gouvernement a lancé, en janvier 2024, le programme d’aide directe au logement, l’ambition affichée était claire : remplacer les subventions accordées aux promoteurs par un soutien financier direct aux acheteurs, dans l’objectif de renforcer l’accès à la propriété pour les classes moyennes et les ménages modestes. Une réforme attendue, présentée comme plus juste et plus efficace. Un an et demi plus tard, les premiers chiffres sont là. Et le bilan, s’il est encourageant sur certains plans, révèle aussi les limites d’un dispositif confronté à une réalité immobilière plus complexe qu’anticipée.

Une forte adhésion sur le papier

Le principe est simple : l’État octroie une aide de 70 000 à 100 000 dirhams selon le prix du logement, pour tout Marocain résident au pays ou à l’étranger, à condition qu’il s’agisse d’une première acquisition, et que le bien ne dépasse pas 300 000 ou 700 000 dirhams selon les cas. Cette aide est versée directement au promoteur via le notaire, une fois le contrat signé, ce qui permet au bénéficiaire d’alléger l’apport initial ou de réduire son recours au crédit.

En théorie, le dispositif est séduisant. Et les chiffres le confirment. Entre janvier 2024 et avril 2025, plus de 128 000 demandes ont été enregistrées sur la plateforme dédiée, avec un pic notable au premier trimestre 2025. Selon les derniers chiffres officiels, 48 000 bénéficiaires ont déjà été validés. Dans un contexte de tension sur le pouvoir d’achat, la promesse d’une subvention directe a généré un véritable engouement, notamment parmi les primo-accédants de la classe moyenne.

Des disparités régionales très nettes

Mais si l’adhésion est forte, la répartition des demandes révèle un déséquilibre géographique préoccupant. Près de 35 % des dossiers viennent de la région Casablanca-Settat, suivie de Fès-Meknès avec 31 %, puis de Rabat-Salé-Kénitra à hauteur de 12 %. À l’inverse, d’autres régions restent à la traîne. Les villes moyennes comme Settat, El Jadida, Taza, Berkane ou Oujda concentrent une part croissante des projets éligibles, en raison des prix plus accessibles du foncier et de la disponibilité d’une offre immobilière conforme aux plafonds fixés.

Dans les grandes métropoles, la donne est différente. Le prix du mètre carré dépasse largement les seuils d’éligibilité, et les logements proposés par les promoteurs ne s’inscrivent pas toujours dans les limites imposées par le programme. Résultat : le dispositif est peu opérant à Rabat, Tanger ou Casablanca, où l’accès au logement demeure largement hors de portée pour les jeunes couples ou les foyers modestes.

Une mécanique qui coince sur le terrain

Derrière les chiffres et les promesses, plusieurs obstacles freinent encore l’impact réel du programme. Le premier tient à la lenteur de certaines procédures administratives, notamment le traitement des dossiers et la délivrance des autorisations de construire. Plusieurs bénéficiaires témoignent de retards dans la concrétisation des projets, alors même qu’ils ont été éligibles à l’aide.

Le deuxième frein est lié à l’offre elle-même. De nombreux promoteurs hésitent à lancer des projets ciblés sous 300 000 dirhams, estimant les marges trop faibles dans un contexte de hausse des coûts. Ce désintérêt prive le dispositif de son levier principal : produire une offre correspondant aux plafonds fixés. Sans cette coordination entre pouvoir public et secteur privé, l’aide reste un coup de pouce théorique pour des logements qui n’existent pas encore.

Enfin, certaines critiques pointent un défaut d’accompagnement. Les bénéficiaires ne sont pas toujours bien orientés vers les projets réellement éligibles, et les mécanismes de contrôle restent encore flous, notamment sur la revente du bien ou l’occupation effective par le propriétaire.

Un dispositif à adapter, non à abandonner

Malgré ses limites, le programme a permis de redonner une certaine dynamique au segment de l’accession à la propriété. Il a également recentré le débat sur la solvabilité des ménages, après des années où la priorité était donnée aux incitations fiscales aux promoteurs. C’est un changement d’approche notable, qui mérite d’être consolidé.

Mais pour tenir ses promesses, l’aide directe au logement devra évoluer. Le plafond des prix pourrait être révisé par région, pour tenir compte des réalités du marché local. Une cartographie fine des besoins, des prix et des disponibilités s’impose, de même qu’un renforcement du partenariat public-privé pour assurer une offre réelle derrière l’intention politique.

À l’heure où le Maroc ambitionne de garantir un logement digne à tous, l’enjeu n’est pas seulement budgétaire. Il est structurel. Il faut faire en sorte que cette aide ne soit pas un outil de communication, mais un véritable instrument d’équité territoriale et de justice sociale.

Mondial 2030 : Catalyseur de croissance ou risque de déséquilibres immobiliers ?

Le Maroc a vu grand. En décrochant l’organisation conjointe de la Coupe du Monde 2030 aux côtés de l’Espagne et du Portugal, le Royaume inscrit son nom dans l’histoire du sport, mais aussi dans celle des grands chantiers d’infrastructures. Le compte à rebours est lancé. Le pays dispose de cinq années pour livrer stades, routes, pôles de transport et équipements hôteliers. Et en toile de fond, un enjeu moins visible mais tout aussi stratégique émerge : celui de l’immobilier. Car derrière les tribunes et les pelouses, c’est tout un tissu urbain qui se redessine. Avec, à la clé, des opportunités, mais aussi des dérives potentielles.

Une pression foncière sans précédent

Dès l’annonce officielle de l’attribution du Mondial 2030, les premières tensions ont été observées sur le foncier. Dans certaines zones ciblées comme Casablanca, Marrakech, Fès, Tanger ou Benslimane, les prix des terrains ont commencé à grimper, alimentés par des anticipations d’investissements massifs. À proximité des sites pressentis pour accueillir des infrastructures sportives ou des bases logistiques, des promoteurs ont commencé à réserver des terrains, parfois dans la plus grande discrétion, misant sur une hausse rapide des valeurs.

Benslimane, qui accueillera le futur stade emblématique du Maroc prévu pour 115 000 places, illustre bien ce phénomène. Autour du site, les transactions foncières se sont accélérées alors même que les plans d’aménagement restent encore partiellement définis. Ce mouvement de spéculation précoce fait craindre un emballement du marché qui pourrait nuire à l’objectif de développement équilibré.

Une relance immobilière ciblée, mais déséquilibrée

Le Mondial agit indéniablement comme un déclencheur. Des programmes résidentiels sortent de terre dans des zones jusqu’ici peu valorisées. Certains promoteurs évoquent un retour de la demande dans le neuf, notamment dans le moyen standing, autour des grands axes d’accès aux futurs stades. À Casablanca, des projets sont relancés dans les quartiers périphériques là où les infrastructures de transport doivent être modernisées.

Mais cette dynamique reste inégalement répartie. Les grandes villes tirent leur épingle du jeu tandis que d’autres territoires restent en marge. La priorité accordée aux projets à fort rendement ou à visibilité internationale peut détourner les investissements publics et privés des zones rurales ou des petites villes. Le risque est connu. Créer une croissance à deux vitesses, où l’immobilier devient le reflet d’une carte à trous, concentrée autour des axes du Mondial.

Des effets indirects sur le logement et les loyers

La perspective de 2030 a aussi un effet d’entraînement sur le segment locatif. Dans certaines villes, des investisseurs acquièrent déjà des studios, des petits appartements ou des logements en résidence fermée, anticipant une hausse de la demande à l’approche de l’événement. Ce phénomène touche particulièrement Tanger, Marrakech et Casablanca, où la plateforme touristique est déjà bien installée.

Si cette dynamique peut soutenir la construction, elle fait aussi peser un risque sur les loyers. Une hausse progressive est attendue dans les quartiers prisés, notamment ceux desservis par des projets de tramway ou proches des pôles logistiques. Pour les ménages à revenus modestes, cette inflation pourrait rendre l’accès au logement encore plus difficile dans un marché déjà tendu.

Une opportunité à condition de planifier

Il ne fait aucun doute que la Coupe du Monde 2030 représente une chance unique pour accélérer le développement des infrastructures et stimuler des secteurs entiers de l’économie. Mais pour que l’immobilier en soit un véritable bénéficiaire et non une victime collatérale, une exigence s’impose : celle de la planification.

Les collectivités locales, les agences urbaines et les opérateurs doivent travailler ensemble pour éviter les excès, encadrer l’urbanisation, préserver l’équilibre entre zones résidentielles, équipements publics et espaces économiques. Les logements à construire autour des sites du Mondial doivent répondre à une logique d’héritage urbain et non à une spéculation éphémère.

Mondial 2030 : une carte à jouer, mais avec prudence

La dynamique enclenchée par le Mondial est réelle, mais elle doit être pilotée avec lucidité. Le Maroc a la possibilité d’utiliser cet événement comme un levier pour moderniser ses villes, améliorer sa connectivité urbaine et renforcer l’inclusion territoriale. Mais si l’on veut que ces avancées ne soient pas uniquement visibles depuis les gradins des stades, il faudra inscrire le développement immobilier dans une vision d’ensemble, au service des citoyens et de la cohésion sociale.

Réformes fiscales et urbanistiques : Vers une nouvelle gouvernance immobilière

Le Maroc continue, en 2025, de revisiter en profondeur la gouvernance de son secteur immobilier. Après des années marquées par des déséquilibres persistants entre l’offre et la demande, la spéculation foncière, la lourdeur des démarches administratives et l’absence d’un urbanisme cohérent, les réformes engagées depuis le début de l’année prennent une tournure plus concrète. Fiscalité locale, digitalisation des procédures, plans d’aménagement ou encore recentrage du rôle des communes : l’architecture immobilière du pays entre dans une phase de mutation assumée, avec l’objectif de réconcilier production, planification et transparence.

Parmi les chantiers les plus emblématiques figure la réforme très attendue de la taxe sur les terrains non bâtis. Longtemps critiquée pour son inefficacité, cette taxe se voit entièrement repensée dans le cadre du projet de loi 14.25, adopté en mai 2025. Le nouveau barème introduit une tarification différenciée selon le niveau d’équipement de la zone concernée. Dans les quartiers viabilisés avec voirie, assainissement et électricité, la taxe pourra atteindre jusqu’à 30 dirhams par mètre carré. À l’inverse, dans les secteurs non aménagés, elle pourrait descendre à 0,5 dirham. L’objectif est clair : décourager la rétention spéculative du foncier et inciter à son exploitation rapide pour répondre à la demande croissante en logement.

Dans cette logique de rationalisation fiscale, le projet de loi prévoit également de confier à la Direction Générale des Impôts le recouvrement de plusieurs taxes locales, jusqu’ici du ressort de la Trésorerie Générale du Royaume. Ce transfert de compétence vise à renforcer l’efficacité du système fiscal local, à garantir un meilleur suivi des recettes et à limiter les déperditions financières constatées ces dernières années dans la chaîne de perception.

La réforme ne s’arrête pas à l’impôt. Depuis le mois d’avril, l’Agence Nationale de la Conservation Foncière, du Cadastre et de la Cartographie a rendu obligatoire le paiement électronique pour l’ensemble des démarches liées à l’enregistrement foncier. Le déploiement de cette digitalisation s’inscrit dans une stratégie plus large de modernisation administrative. Elle répond aussi à une exigence de transparence, alors que plusieurs litiges ont récemment mis en cause des pratiques opaques dans l’octroi de titres ou la régularisation de propriétés.

Mais c’est du côté de l’urbanisme que les signaux sont les plus forts. La commune de Marrakech vient d’ouvrir une large consultation publique autour du plan d’aménagement sectoriel de Marrakech Ouest et M’hamid Sud. Ce document, qui redessine les contours futurs de l’arrondissement de Ménara et d’une partie de Guéliz, prévoit la création de nouvelles zones résidentielles et économiques, la restructuration d’anciens quartiers sous-équipés, ainsi que l’intégration de corridors verts, d’espaces publics et de solutions de mobilité durable. L’enjeu est d’accompagner l’expansion de la ville ocre tout en garantissant une meilleure cohésion urbaine.

Cette dynamique de planification se retrouve également dans d’autres villes. À Oujda, par exemple, l’agence urbaine vient d’approuver son plan d’action pour l’année 2025. Celui-ci met l’accent sur la régularisation des constructions non conformes, la modernisation des outils de planification et le soutien technique aux communes rurales. L’idée est de réduire la fracture territoriale et de doter les petites collectivités d’une capacité d’anticipation et de développement équivalente à celle des grandes agglomérations.

Ce faisceau de réformes traduit un basculement dans la façon dont les autorités conçoivent la gestion immobilière. Désormais, il ne s’agit plus seulement de produire du logement ou d’encadrer les prix, mais bien de construire une gouvernance intégrée, plus juste, plus lisible, et davantage en phase avec les attentes des citoyens. L’alignement entre politique foncière, aménagement urbain et logique sociale devient un impératif. Si cette coordination parvient à s’installer durablement, elle pourrait marquer un tournant décisif dans l’histoire du développement territorial marocain.

Quand les MRE doutent de la sécurité de leurs investissements

À mesure que les réformes s’installent, une fracture moins visible émerge : celle qui sépare les ambitions de l’État et les réalités vécues par certains investisseurs marocains établis à l’étranger. De nombreux témoignages, dont celui récemment reçu par La Vérité, évoquent un malaise croissant face à l’absence de garanties concrètes dans certaines transactions immobilières. Notaires peu professionnels, lenteurs administratives, escroqueries signalées mais rarement suivies d’effet… Autant d’éléments qui fragilisent la relation entre les MRE et le marché immobilier national.

Certaines personnes dénoncent un double traitement : des honoraires plus élevés pour les investisseurs de l’étranger, une moindre rigueur dans le suivi des dossiers, et une quasi-impossibilité à récupérer des sommes avancées en cas de litige. Dans les villes de taille moyenne, comme Berrechid, ces problèmes sont parfois amplifiés par l’absence de professionnels qualifiés ou ancrés localement.

Une Marocaine résidant en Suisse, qui souhaitait vendre des biens à Berrechid pour investir à Marrakech, raconte avoir été confrontée à un notaire incapable de finaliser la moindre opération, malgré les sommes déjà versées. Après avoir publié un message d’alerte sur les réseaux sociaux pour prévenir d’autres MRE, elle dit avoir été accusée de diffamation. À cela s’ajoutent des honoraires facturés de façon aléatoire, des appels tardifs venus du Maroc simplement parce que son numéro était suisse, et une impression générale d’être traitée comme une cible rentable, plutôt que comme une citoyenne investissant dans son propre pays.

Dans son message, elle évoque des contacts tardifs avec des notaires peu fiables, des honoraires jugés excessifs, et surtout l’impossibilité de récupérer une somme versée à l’un d’eux. Après avoir dénoncé ces faits publiquement, elle dit avoir été accusée de diffamation, comme d’autres MRE avant elle. Ce témoignage, s’il ne peut être généralisé à l’ensemble des professionnels, met néanmoins en lumière une zone grise qui mérite attention.

Au-delà du cas individuel, c’est toute la question de la protection juridique et de l’accompagnement des Marocains du monde qui se pose. Certains appellent à la création d’un label national pour les notaires et avocats accrédités auprès des MRE, avec une transparence sur les tarifs, des mécanismes de médiation en cas de litige, et un accompagnement personnalisé via les guichets MDM (Marocains du monde). D’autres suggèrent un registre officiel des professionnels recommandés dans chaque ville, consultable en ligne depuis l’étranger.

Dans un pays où les transferts de la diaspora représentent des milliards de dirhams chaque année, il est devenu indispensable d’associer confiance et clarté aux politiques d’incitation à l’investissement immobilier. Car aucune réforme ne peut réussir sans la certitude, pour ceux qui vivent loin, d’être entendus, respectés et protégés au moment de concrétiser leur attachement à leur terre d’origine.