Immobilier : L’Énigme des 2,4 Millions de Logements Fantômes

LA VÉRITÉ

Le marché immobilier marocain présente en cette année 2025 une contradiction qui ne cesse d’interpeller les observateurs économiques. Alors que la pression sociale pour l’accès à un toit décent reste vive pour des centaines de milliers de ménages, le parc urbain national affiche une abondance trompeuse. Les dernières données du Haut-Commissariat au Plan (HCP) mettent en lumière une anomalie structurelle : près de 2,4 millions d’unités d’habitation échappent au marché résidentiel permanent, étant soit totalement vacantes, soit utilisées comme résidences secondaires. Ce chiffre colossal interroge profondément l’efficacité des logiques de production et de régulation du secteur.

Un Parc Immobilier à Deux Vitesses

L’ampleur du déséquilibre donne le vertige. Sur l’ensemble du tissu urbain national, environ 1,12 million de logements sont considérés comme vacants, attendant des occupants qui ne viennent pas, tandis que 1,29 million de biens sont classés comme résidences secondaires. Cumulés, ces logements inoccupés ou sous-utilisés représentent près de 30 % du parc urbain total.

Cette pléthore de béton vide cohabite pourtant avec une réalité sociale difficile. Le Royaume accuse toujours un déficit quantitatif estimé à plus de 330 000 logements. Plus grave encore, cette inaccessibilité du marché contraint environ 372 000 ménages à la cohabitation forcée, partageant des espaces exigus souvent dans des conditions précaires, alors même que des millions de mètres carrés restent inanimés à proximité.

L’Explosion de la Résidence Secondaire

L’analyse de l’évolution historique du secteur permet de comprendre comment ce fossé s’est creusé. Si le nombre total de logements dans les villes marocaines a doublé depuis 2004 sous l’effet des grands chantiers et de l’urbanisation, le stock de logements vacants a, lui, plus que triplé sur la même période. La mutation la plus spectaculaire concerne les résidences secondaires. Jadis marginales, elles sont passées de moins de 200 000 unités au début du siècle à près de 1,3 million aujourd’hui. Ces biens, occupés de manière occasionnelle, captent une part croissante du foncier urbain et participent au renchérissement des prix, sans pour autant répondre à la demande démographique réelle.

Une Spéculation Concentrée sur l’Axe Littoral

Contrairement aux idées reçues, ce phénomène ne concerne pas le bâti vétuste. La vacance frappe prioritairement le logement moderne : appartements et villas de conception récente constituent plus de 93 % de ce parc inoccupé. Cette statistique confirme le poids de l’investissement patrimonial et de la spéculation, où la pierre est perçue comme une valeur refuge ou un actif dormant plutôt que comme un bien d’usage.

Géographiquement, cette « rétention immobilière » suit la carte de la richesse nationale. Le phénomène se concentre massivement le long de l’axe économique et littoral. Les régions de Casablanca-Settat, Tanger-Tétouan-Al Hoceima et Rabat-Salé-Kénitra concentrent à elles seules près de la moitié des logements vacants et la majorité des résidences secondaires, accentuant la pression foncière dans les zones où le besoin de main-d’œuvre et de logement principal est pourtant le plus critique.

Face à ce constat, le défi pour les politiques publiques change de nature. La question n’est plus uniquement de construire davantage de cités nouvelles, mais de trouver les leviers fiscaux et réglementaires pour remettre ce stock dormant sur le marché. Réintégrer cet existant dans une logique d’utilité sociale est désormais la condition sine qua non pour résorber la crise du logement au Maroc.